La Société Civile Immobilière (ou SCI) est une forme sociale permettant à ses membres de partager et de gérer une même propriété. Ces dernières années, les SCI se sont multipliées en France. Le principal avantage est la souplesse de la structure, qui donne l’opportunité de posséder et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. C’est aussi une méthode de plus en plus populaire pour transmettre son patrimoine à ses enfants. Ce statut d’entreprise présente beaucoup d’avantages. La SCI vise à assurer une gestion efficace du patrimoine. C’est une personne morale et en tant que telle, elle est soumise à la réglementation des sociétés. Les personnes qui veulent éviter les problèmes d’une situation d’indivision choisissent la SCI. Les investisseurs de l’entreprise bénéficient également de divers avantages fiscaux. Il est aussi possible de choisir son propre régime fiscal. Il faut faire la différence entre la SCI traditionnelle et la SCI familiale. Découvrez ces deux statuts.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale, comme son nom l’indique, est composée de deux ou plusieurs personnes d’une même famille. Chaque associé reçoit une part en contrepartie de ses apports. Pour assurer une gestion immobilière efficace, la SCI familiale doit être dirigée par au moins un gérant. La SCI familiale a été créée afin de faciliter la transmission des biens. La principale caractéristique de la SCI familiale est de pallier une situation de vente involontaire de la part d’un indivisaire. Elle protège le patrimoine familial d’une vente contre la volonté de l’une des parties.

Dans ce cas, cette structure est très avantageuse. Les héritiers ont droit à une partie de la société plutôt qu’à une fraction du bien. Au lieu de transférer une partie du bien, l’associé qui souhaite vendre, cède sa part. Une SCI familiale bénéficie également d’une réduction des droits de succession. Le bien est divisé en plusieurs parties. Ce dernier terme désigne la possibilité de dissoudre la nue-propriété des droits d’usufruit. C’est le droit d’exploiter un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être le propriétaire.

SCI familiale

Qu’est-ce qu’une SCI classique ?

Une société immobilière avec deux associés ou plus est considérée comme typique. Par conséquent, la création d’une SCI unipersonnelle n’est pas envisageable. Les personnes physiques ou morales peuvent agir en tant qu’associés. Il est nécessaire de suivre certaines procédures, comme pour toute autre création d’entreprise.

Les deux associés doivent contribuer à la formation du capital social de la société civile immobilière. Seuls les espèces et les apports en nature sont autorisés. L’apport en nature réalisé dans le cadre d’une SCI se divise en trois catégories. D’une part, on a le don pur et simple, contre des parts sociales données. D’autre part, il y a l’apport en nature à titre onéreux. Dans ce cas, le bien est vendu en échange d’une certaine somme d’argent et non d’actions. Enfin, il y a l’apport mixte. Il représente un apport de biens contre une somme d’argent et des actions.

Le fonctionnement de la SCI traditionnelle est régi par des lois. Elle doit être dirigée par au moins une personne ou par un groupe. C’est aux associés de se mettre d’accord pour choisir le ou les gérants. Pour qu’un projet soit admissible en SCI, l’un des objectifs suivants doit être visé :

  • gérer des immeubles,
  • mettre en location des biens immobiliers,
  • construire un bâtiment pour le revendre.

La création d’une SCI nécessite des connaissances juridiques et des compétences en immobilier. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’experts qualifiés.

Quand est-ce judicieux de créer une SCI familiale ?

Il est intéressant de créer une SCI dans le cadre de divers contextes.

Suite à un héritage, le système d’indivision est abandonné. Afin de maximiser les bénéfices et de minimiser les impôts, la famille décide de passer d’une structure d’indivision à un statut de SCI. Celui-ci est beaucoup plus avantageux en termes de gestion et de fiscalité. Chaque héritier remet sa part de biens immobiliers à la société en échange de parts sociales proportionnelles à la valeur de son apport en nature.

Si plusieurs membres d’une famille décident d’acheter un immeuble, créer cette société est la meilleure solution. Le régime favorable de la SCI permet à la famille d’investir dans un bien immobilier (une résidence principale, une résidence secondaire, un bien locatif, etc.) tout en faisant usufruit de ce bien. Les apports en numéraire des associés servent à financer le projet, ou bien ils apportent un bien déjà détenu dans la SCI afin d’en devenir propriétaires.

Quels sont les avantages de la SCI familiale ?

La gestion du bien par un gérant

Le premier et le plus important avantage de la SCI familiale est la gestion d’un patrimoine, par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts de la société. Le patrimoine peut être constitué de biens immobiliers ou autres. C’est un avantage non négligeable pour les investisseurs. Ils n’ont pas à s’occuper de la propriété, ce qui leur permet de gagner du temps. Les personnes qui s’occupent des biens sont choisies par les partenaires eux-mêmes.

La gestion du bien par une seule et même personne permet d’éviter les conflits potentiels entre eux sur la gestion du bien. La nomination d’un gérant est un avantage important pour les actionnaires de la SCI familiale.

La conservation du patrimoine et la succession

Cette forme juridique permet d’éviter le démembrement de l’héritage dans le cas d’une succession. Cela garantit que le patrimoine reste entier entre les associés. Le patrimoine est conservé au sein de cette entreprise, ce qui signifie qu’il est contrôlé par un seul gestionnaire.

L’héritage n’est pas divisé entre les différents héritiers, qui pourraient chacun administrer leur propre partie de l’héritage et la gérer de manière indépendante. Il s’agit là d’un autre avantage important, puisque vous pouvez conserver l’ensemble des biens hérités en cas de succession.

SCI familiale avantages

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?

Si une SCI familiale offre de nombreux avantages à ses associés, elle comporte malheureusement des inconvénients. Deux d’entre eux méritent d’être soulignés.

Les activités commerciales sont interdites

Le SCI est une société civile. Il est interdit à cette société d’exercer des activités commerciales et de gagner de l’argent. Toute transaction commerciale effectuée par une SCI familiale est interdite. L’achat ou la location de meubles par exemple, qui est une pratique commerciale typique, n’est pas autorisé car cela est interprété comme une activité économique.

L’obligation de tenir une comptabilité et de produire des preuves de l’existence de la SCI

Il est essentiel de maintenir une comptabilité régulière et équitable dans une famille avec une SCI. Elle doit être maintenue sur une base régulière, pas seulement une ou deux fois par an.

Création d’une SCI familiale : quel budget à prévoir ?

Le coût total d’une SCI familiale est déterminé en grande partie par le choix des partenaires en matière de procédures d’enregistrement. Ce budget est divisé en deux parties. Il faut prévoir les frais pour l’enregistrement, qui comprennent la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales et les frais de greffe pour l’enregistrement. Il y a également les frais liés au professionnel qui s’occupe des formalités, ou du service en ligne employé, lorsque les partenaires ne veulent pas s’en occuper eux-mêmes.

La SCI Familiale est-elle faite pour vous ?

N’oubliez pas que les activités de la SCI peuvent ne pas concerner uniquement les biens immobiliers que vous possédez. Vous pouvez également souscrire à des emprunts ou ouvrir un compte bancaire avec votre SCI. Tout cela doit figurer au préalable dans ses statuts.

Le modèle de la copropriété présente un certain nombre d’inconvénients que la SCI évite, comme les blocages. Elle présente également des avantages fiscaux. Il s’agit donc d’un statut utile. La fiscalité ne doit cependant pas être la seule motivation de la création d’une SCI, il ne faut pas négliger les circonstances familiales et le côté humain du projet.